彭劍波 清華同衡規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院城市發(fā)展策劃研究所所長(zhǎng)

    今年5月份，《關(guān)于持續(xù)推進(jìn)城市更新行動(dòng)的意見》落地，宣告城市更新進(jìn)入全域推進(jìn)、深度實(shí)施的新階段。

    《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者注意到，作為首都和歷史文化名城，北京的城市更新在歷史文化保護(hù)紅線、減量發(fā)展天花板、超大城市治理復(fù)雜度三重約束下，通過(guò)政策創(chuàng)新與多元共治，探索出一條“文保優(yōu)先、民生為本、科技賦能、共生更新”的首都路徑，其經(jīng)驗(yàn)對(duì)全國(guó)歷史文化名城更新具有重要參考價(jià)值。

    近日，記者專訪清華同衡規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院城市發(fā)展策劃研究所所長(zhǎng)彭劍波，就北京城市更新過(guò)程中的典型案例以及方法論進(jìn)行探討。

    高質(zhì)量城市更新項(xiàng)目應(yīng)該“五新融合”

    《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》：中海大吉巷項(xiàng)目近期開業(yè)引發(fā)廣泛關(guān)注，你認(rèn)為它有哪些亮點(diǎn)和創(chuàng)新點(diǎn)值得推介？

    彭劍波：該項(xiàng)目最近比較熱門，我認(rèn)為其創(chuàng)新點(diǎn)主要體現(xiàn)在四個(gè)方面。

    一是文保優(yōu)先與商業(yè)開發(fā)的平衡：在對(duì)文物古跡保護(hù)的前提下，實(shí)現(xiàn)了商業(yè)運(yùn)營(yíng)、文化傳承與城市發(fā)展的良好結(jié)合，為歷史地段更新提供了新樣板。核心是處理好文物保護(hù)與商業(yè)開發(fā)、生態(tài)可持續(xù)之間的關(guān)系。

    二是立體空間利用模式創(chuàng)新：地上守形制，地下挖價(jià)值。地上遵循原有形制和風(fēng)貌，地下空間挖掘潛力，打造具有場(chǎng)景感的下沉庭院，地上地下共同提升片區(qū)的立體空間價(jià)值。

    三是業(yè)態(tài)煥新與創(chuàng)新：不僅重視空間更新，也重視業(yè)態(tài)更新。引入了大量?jī)?yōu)質(zhì)業(yè)態(tài)，既包含傳統(tǒng)文化元素，也有新國(guó)潮和“非標(biāo)商業(yè)”，這得益于企業(yè)強(qiáng)大的商業(yè)運(yùn)營(yíng)和招商能力。

    四是運(yùn)營(yíng)前置：項(xiàng)目伊始重視招商工作和運(yùn)營(yíng)邏輯，成功實(shí)踐了“運(yùn)營(yíng)前置、招商先行”的理念，開業(yè)即網(wǎng)紅，首日客流量約20萬(wàn)人次，商業(yè)招租率超過(guò)96%，呈現(xiàn)出高質(zhì)量的運(yùn)營(yíng)狀態(tài)。

    此外，它在治理革新方面也做得不錯(cuò)，關(guān)注了原住民和周邊市民的需求，打造了“主客共享”的新商圈，有效提升了所在片區(qū)及城南的生活配套質(zhì)量。

    高質(zhì)量的城市更新項(xiàng)目應(yīng)該是“五新融合”的，即文化復(fù)興、空間更新、產(chǎn)業(yè)煥新、運(yùn)營(yíng)創(chuàng)新、治理革新。

    具體來(lái)看，文化復(fù)興即在保護(hù)文物、傳承文脈基礎(chǔ)上，擦亮文化IP，塑造城市文化新地標(biāo)，打造文商旅融合新亮點(diǎn)；空間更新即應(yīng)保盡保、修舊如舊，以繡花功夫提升空間立體利用效率，營(yíng)造場(chǎng)景感，引導(dǎo)空間合規(guī)、合理、有序、高質(zhì)量利用，新舊共生、好用管用、區(qū)域協(xié)同；產(chǎn)業(yè)更新即推動(dòng)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)迭代升級(jí)以及新質(zhì)生產(chǎn)力的集聚成勢(shì)；運(yùn)營(yíng)創(chuàng)新指運(yùn)營(yíng)前置、招商先行，以運(yùn)營(yíng)績(jī)效為重要考核標(biāo)準(zhǔn)，以平米論英雄，精細(xì)化、精準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)，通過(guò)運(yùn)營(yíng)吸引流量導(dǎo)入，實(shí)現(xiàn)價(jià)值轉(zhuǎn)化，激發(fā)城市發(fā)展的魅力、活力、動(dòng)力、競(jìng)爭(zhēng)力；治理革新即踐行人民城市為人民的理念，凝聚各方力量，整合各方資源，優(yōu)化體制機(jī)制，通過(guò)參與式規(guī)劃、協(xié)商型治理，實(shí)現(xiàn)共商共治共贏。

    《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》：北京涉及文物古跡保護(hù)的更新項(xiàng)目，通常會(huì)遇到什么問(wèn)題？在政策細(xì)則上是否有優(yōu)化空間？

    彭劍波：北京作為歷史文化名城，中軸線申遺成功，展示了首都核心區(qū)（尤其是中軸線及周邊）的文物保護(hù)工作成績(jī)，也對(duì)首都城市更新提出了更高要求。在城市更新中，必須持續(xù)踐行“整體性保護(hù)”和“原真性保護(hù)”原則。

    大吉巷項(xiàng)目比較好地處理了文物保護(hù)與城市更新的辯證關(guān)系，為北京乃至其他城市文物集中區(qū)域的更新提供了樣板。其經(jīng)驗(yàn)表明：保護(hù)文物是第一位的，更新在保護(hù)文物的前提下進(jìn)行，也是可以大獲成功的。

    鑒于文物保護(hù)投入大、對(duì)周邊改造要求高、成本高，我建議政府可以在以下方面給予更多政策支持：

    一是在業(yè)態(tài)準(zhǔn)入上，在符合文保要求的前提下，支持業(yè)態(tài)創(chuàng)新，給予運(yùn)營(yíng)企業(yè)更靈活的業(yè)態(tài)準(zhǔn)入政策和支持。

    二是在地下空間利用上，因地制宜，支持合理、創(chuàng)新的地下空間利用和立體營(yíng)造。

    三是在片區(qū)統(tǒng)籌運(yùn)營(yíng)上，鼓勵(lì)對(duì)文物院落與周邊片區(qū)進(jìn)行統(tǒng)籌運(yùn)營(yíng)，增強(qiáng)針對(duì)市民的開放性、體驗(yàn)性和參與性，使其融入整個(gè)片區(qū)的大運(yùn)營(yíng)；充分發(fā)揮文物的文化傳播和文脈傳承價(jià)值，帶動(dòng)人氣集聚，導(dǎo)入流量，促進(jìn)文物價(jià)值轉(zhuǎn)化和片區(qū)商業(yè)運(yùn)營(yíng)價(jià)值提升，呈現(xiàn)保護(hù)“真文物”和營(yíng)造高品質(zhì)生活的有機(jī)協(xié)同。

    政府和市場(chǎng)的“雙人舞”

    《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》：大吉巷作為央企主導(dǎo)的更新項(xiàng)目，落地效果不錯(cuò)。后續(xù)以它為試點(diǎn)，探索政府統(tǒng)籌零散地塊（肥瘦搭配出讓），同時(shí)讓開發(fā)商承擔(dān)文保修繕，并通過(guò)其他收益補(bǔ)貼民生設(shè)施的“片區(qū)更新統(tǒng)籌平臺(tái)”模式，可行性如何？

    彭劍波：這種方式是可行的，且勢(shì)在必行。中國(guó)城市更新規(guī)模巨大，根據(jù)住建部公布的數(shù)據(jù)，截至2024年年底，房屋存量方面，我國(guó)城鎮(zhèn)現(xiàn)有房屋總量662億平方米，其中城鎮(zhèn)住房存量從1978年的不足14億平方米上升到2024年的接近350億平方米。

    近兩年全國(guó)城市更新八大類任務(wù)，每年投資項(xiàng)目數(shù)量穩(wěn)定在6萬(wàn)個(gè)左右，完成投資額2.5萬(wàn)億元以上。

    中國(guó)的城市更新規(guī)模大、需求廣，單純依靠政府投資遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，需要發(fā)揮社會(huì)投資主體作用，形成政府投資與社會(huì)投資的合力，并調(diào)動(dòng)居民參與改造的積極性，多方協(xié)力推進(jìn)。

    我在過(guò)去的工作實(shí)踐中一直強(qiáng)調(diào)，城市更新需要堅(jiān)持四項(xiàng)基本原則。

    一是立足“城”的站位：城市更新需有城市視角和系統(tǒng)思維，應(yīng)基于城市發(fā)展總體目標(biāo)，而非就地塊論地塊。特別是具有一定規(guī)模的更新，應(yīng)以片區(qū)（城市功能組團(tuán)）為單位進(jìn)行統(tǒng)籌，實(shí)現(xiàn)片區(qū)從內(nèi)到外、從里到面的全面更新，同時(shí)片區(qū)更新也要融入城市全域發(fā)展。

    二是發(fā)揮“市”的力量：激活市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)內(nèi)生動(dòng)力，撬動(dòng)資本、人才、技術(shù)等要素踴躍投身城市更新進(jìn)程，吸引多元投資主體聚集。政府需與市場(chǎng)攜手“跳好雙人舞”，共同探索更新解決方案。

    三是實(shí)施“更”的行動(dòng)：從老舊小區(qū)加裝電梯、補(bǔ)齊停車位短板到口袋公園見縫插綠、濱水廊道生態(tài)修復(fù)等行動(dòng)……更新的目標(biāo)是讓城市更美好——基礎(chǔ)設(shè)施更完善、公共服務(wù)更均衡、生活品質(zhì)更美好、產(chǎn)業(yè)發(fā)展更有動(dòng)力。城市更新應(yīng)圍繞“更優(yōu)、更美、更高效”進(jìn)行功能迭代和品質(zhì)躍升。

    四是呈現(xiàn)“新”的獲得感：將城市更新中零散而有限的空間組織起來(lái)，通過(guò)共生共享思路，踐行人民城市理念，讓原住民、新居民、相關(guān)利益主體及全體市民在城市更新中有實(shí)實(shí)在在的獲得感。

    而實(shí)施片區(qū)更新，即是出于“點(diǎn)線面體”的系統(tǒng)性考量。目前各地對(duì)于片區(qū)尚無(wú)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，但原則上應(yīng)是一個(gè)城市組團(tuán)，至少是一個(gè)街區(qū)尺度，如老城可能由多條胡同或幾條道路合圍形成。

    通過(guò)打包鄰近地塊形成更新片區(qū)，能解決系統(tǒng)性城市功能提升問(wèn)題，其優(yōu)勢(shì)在于業(yè)態(tài)更豐富，更容易實(shí)現(xiàn)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、文化等綜合效益，對(duì)城市和人民的貢獻(xiàn)更系統(tǒng)。

    此外，只有達(dá)到一定規(guī)模才具備運(yùn)營(yíng)績(jī)效基礎(chǔ)，更容易導(dǎo)入各類要素，吸引投資和品牌。同時(shí)通過(guò)各業(yè)態(tài)地塊的搭配，更容易進(jìn)行整體財(cái)務(wù)平衡和統(tǒng)籌計(jì)算。因其綜合效益和更系統(tǒng)的算賬邏輯，片區(qū)更新對(duì)社會(huì)資本也更具吸引力，比如北京石景山西部地區(qū)全域更新。

    在這類城市更新過(guò)程中，應(yīng)堅(jiān)持“六位一體”思維，即區(qū)域統(tǒng)籌——整合資源、協(xié)同功能，打破壁壘凝聚合力；市場(chǎng)主導(dǎo)——依循規(guī)律，激活資本挖掘機(jī)遇；策劃先行——深度調(diào)研，謀定主題方向；規(guī)劃引領(lǐng)——專業(yè)把控，繪制科學(xué)藍(lán)圖；價(jià)值轉(zhuǎn)化——盤活資產(chǎn)，挖掘多元效益；運(yùn)營(yíng)治理——長(zhǎng)效精細(xì)，保障成果惠民。

    《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》：片區(qū)更新過(guò)程中普遍會(huì)遇到哪些難點(diǎn)、堵點(diǎn)？ 以往有何經(jīng)驗(yàn)可以借鑒？

    彭劍波：從各地實(shí)踐來(lái)看，共性難題在于統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，包括基礎(chǔ)設(shè)施、業(yè)態(tài)、風(fēng)貌、運(yùn)營(yíng)、交通等各方面。

    比如我們團(tuán)隊(duì)參與的北京大柵欄片區(qū)更新，當(dāng)時(shí)突出矛盾表現(xiàn)為商居矛盾和“主客共享”問(wèn)題。商家希望最大化客流和營(yíng)業(yè)時(shí)間，而居民需要安靜的生活環(huán)境和便利的生活服務(wù)。

    針對(duì)這種位于大城市核心區(qū)、歷史城區(qū)、文保重點(diǎn)地區(qū)的片區(qū)更新項(xiàng)目，我提倡要采取共生型城市更新模式，其內(nèi)涵在于“新舊共生”，即建筑的新舊共生，傳統(tǒng)文化和現(xiàn)代文化的融合共生，以及“主客共享”，滿足在地居民與外來(lái)消費(fèi)者的需求，讓各方都有獲得感。

    在必須保護(hù)“真文物”的區(qū)域，比如北京法源寺片區(qū)更新，這種模式通過(guò)“繡花功夫”，實(shí)現(xiàn)文旅融合、文物保護(hù)與商業(yè)開發(fā)的有機(jī)結(jié)合，使片區(qū)更有魅力、活力和競(jìng)爭(zhēng)力。它不是大拆大建，而是有機(jī)更新、漸進(jìn)更新。

    又比如成都寬窄巷子保留未騰退住戶，成都太古里商街與大慈寺“共生”、福州三坊七巷保留原住民、蘇州平江路沿河界面更新與內(nèi)里生活氣息并存等，本質(zhì)上都是共生型更新的探索。

    《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》：如何引導(dǎo)原住民積極參與更新？

    彭劍波：在地居民感情最深，是城市更新成果的重要參與者和評(píng)價(jià)者。沒(méi)有他們參與的更新是冰冷、缺少溫度的，違背“人民城市為人民”的理念。更新效果好壞，他們擁有重要發(fā)言權(quán)。

    他們可以積極表達(dá)自身意見和需求，我一直倡導(dǎo)“共思、共議、共建、共享”的參與式、協(xié)商型更新。居民作為生活主角，應(yīng)參與共同思考和創(chuàng)作更新方案，才能確保方案行穩(wěn)致遠(yuǎn)。